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房地产开发成本前期估算项目全解(1)

发布时间: 2014-11-17 来源:百望



  第一节建设项目投资估算

  (一)建设项目总投资构成:

  包括固定资产投资、建设期借款利息和流动资金三部分。

  固定资产投资是指项目按拟建规模,规划设计方案、建设内容进行建设所需的费用;建设期借款利息是指企业为建设项目进行建设投资借款和流动资金借款而发生的利息支出;流动资金是指为维持企业的正常生产经营活动所占用的全部周转资金。

  建设项目总投资形成的资产分为固定资产、无形资产、递延资产和流动资产。

  第二节房地产项目投资与总成本费用估算

  一、房地产开发项目投资与成本费用的相关概念

  (一)房地产开发项目投资特点

  三种经营模式:出售、出租和自主经营。

  (二)房地产开发项目总投资

  房地产开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金两部分。

  1、开发建设投资是指开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项成本费用。包括土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、开发间接费、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费等

  2、经营资金是指房地产开发企业用于日常经营周转的资金。

  (三)开发产品成本

  开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用,从财务角度,这些成本可按用途分为:土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本等。

  而在核算上又可划分为:开发直接费(包括土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费)和开发间接费(包括管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费等)。亦可开发成本和开发费用进行分类。

  开发成本包括土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、其他费用、开发期税费、不可预见费。

  开发费用包括管理费用、财务费用、销售费用。

  例6-1:某开发商在广州开发一个项目,总建筑面积157‚349平方米,其中住宅135‚049平方米,商铺5‚300平方米,会所17‚000平方米。住宅全部销售,商铺用于出租,会所自己经营。该项目总投资70‚794万元,其中开发建设投资70‚644万元,由开发产品成本65‚644万元和自营固定资产(会所)5‚000万元组成。会所投入运营时需投入经营资金150万元,在项目结束时(预计38年后)一次收回。

  如果项目只有租售部分无自营部分,那么其总投资就只有65‚644万元,不包括自营固定资产(会所)的5‚000万元和经营资金150万元。

  三、房地产开发项目总成本费用构成估算

  1、土地费用估算

  (1)土地使用权出让金

  土地出让金的底价估算一般可参照政府同期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到;也可以依据城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价,根据项目用地所处的地段等级、用途、容积率、使用年限等项因素修正得到。土地有偿出让的方式包括拍卖、招标与协议。

  (2)土地征用及拆迁安置补偿费

  新条例规定:拆迁补偿的方式可以实行货币补偿,也可以实行产权调换。货币补偿的金额,应根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素,以房地产市场评估价格确定;实行产权调换的,应计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格,结清产权调换的差价。

  (3)土地转让费

  土地转让费是指土地受让方向土地转让方支付土地使用权转让费。依法通过土地出让或转让方式取得的土地使用权可以转让给其他合法使用者。

  (4)土地租用费

  土地租用费是指土地租用方向土地出租房支付的费用。在房地产开发投资中不多见,但在房地产置业投资中(如购入酒店以作出租经营之用时)经常采用。

  (5)土地投资折价

  非常常见的合作开发项目的模式。

  2、前期工程费

  前期工程费主要包括开发项目的前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘测以及“三通一平”等土地开发工程费支出。

  (1)项目的规划、设计、可行性研究所需的费用一般可按项目总投资的一个百分比估算。一般情况下,规划及设计费为建安工程费的3%左右,可行性研究费占项目总投资的0.1%—0.3%,水文、地质勘探所需的费用可根据所需工作量结合有关收费标准估算,一般为设计概算的0.5%左右。

  (2)“三通一平”等土地开发费用,主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费用和通水、电、路的费用。这些费用的估算可根据实际工作量,参照有关计费标准估算。一般为设计概算的0.35%。

  3、基础设施建设费

  基础设施建设费又称为红线内外工程费,是指建筑物2米以外和小区规划红线以内的各种管线和道路等工程的费用,主要包括供水、供电、道路、绿化、供气、排污、排洪、电讯、环卫等设施的建设费用以及各项设施与市政设施干线、干管和干道的接口费用。

  基础设施费通常采用单位指标估算法来计算。粗略估算时,则各项基础设施工程均可按建筑平方米或用地平方米造价计算。

  4、建筑安装工程费

  建筑安装工程费是指直接用于工程建设的总成本费用,主要包括建筑工程费(结构、建筑、特殊装修工程费)、设备及安装工程费(给排水、电气照明、电梯、空调、煤气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装)以及室内装修工程费用等。

  5、公共配套设施建设费

  公共配套设施费是指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营业性的公共配套设施(又称公建设施)的建设费用。主要包括居委会、派出所、托儿所、幼儿园、公共厕所、停车场等。

  6、开发间接费

  开发间接费是指房地产开发企业所属独立核算单位在开发现场组织管理所发生的各项费用。包括工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销和其他费用等。

  7、管理费用

  管理费用是指房地产企业行政管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各种费用。主要包括:管理人员工资、工会经费、业务接待费、职工教育经费、劳动保险费、待业保险费、董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、房产税、土地使用税(企业管理用房)、车船使用费、技术开发费、无形资产摊销、开办费摊销等各种费用。

  管理费用可按项目投资或前述1—5项直接费用为基数,取一个百分比计算。这个百分数一般为3%。8、财务费用

  财务费用是指房地产开发企业为筹集资金而发生的各项费用,主要包括借款和债券的利息、金融机构手续费、保险费、融资代理费、外汇汇兑净损失以及企业为项目筹资发生的其他财务费用。

  长期借款利息、流动资金借款利息的计算详见“借款还本付息估算”。利息外的财务费用可按利息10%估算。

  9、销售费用

  销售费用是指开发项目在销售产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。主要包括如下三项。

  (1)广告宣传及市场推广费

  约为销售收入的2%—3%(住宅销售物业较高,写字楼物业较低)

  (2)销售代理费

  约为销售收入的1.5%—2%

  (3)其他销售费用

  约为销售收入的0.5%—1%

  以上各项合计,销售费用约占到销售收入的4%—6%。

  10、其他费用

  其他费用主要包括临时用地费和临时建设费、工程造价咨询费、总承包管理费、合同公证费、施工执照费、工程监理费、竣工图编制费、工程保险费等。这些费用按当地有关部门规定的费率估算,一般约占投资额的2%—3%。

  11、开发期间税费

  开发项目投资估算应考虑项目在开发过程中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。在一些大中城市,这部分税费已成为开发建设项目投资构成中占较大比重的费用。各项税费应当根据当地有关法规标准估算。以广州为例,这些税费一般包括:

  (1)配套设施建设费(小区建安造价的5.5%,单体11%)

  (2)固定资产投资方向调节税(按总投资额30%-5%计征,目前暂停征收)

  (3)土地使用税

  (4)建筑工程质安监督费

  (5)供水增容费(已免征)

  (6)供电增容费(已免征)

  (7)物业管理基金(按售价2%计收,用于出租的物业,开发商交,用于出售的,买家交)

  (8)其他

  12、不可预见费

  不可预见费包括备用金(不含工料价格上涨备用金)、不可预见的基础或其他附加工程增加的费用、不可预见的自然灾害增加的费用。它依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度,以上述各项费用之和为基数,按3%—5%计算。

  如果是开发项目完成后出租或自营的项目,还应估算下列费用:

  13、运营费用

  运营费用是指房地产项目开发完成后,在项目经营期间发生的各种运营费用。主要包括管理费用、销售费用等。

  14、修理费用

  修理费用是指以出租或自营方式获得收益的房地产项目在经营期间发生的物料消耗和维修费用。

  第三节房地产项目的收入、税金估算与资金筹措

  一、经营收入测算

  房地产开发项目应在项目策划方案的基础上,制订出切实可行的房地产产品的出售、出租、自营等计划(以下简称租售计划),通过该收入计划,正确地估算出开发项目可能的收入。租售计划应与开发商的营销策略相结合,同时还应遵守各级政府有关房地产租售方面的限制条件和规定。

  (一)制订房地产开发项目租售计划

  房地产项目租售计划一般包括:可供租售的房地产类型及数量、租售价格、收款方式等内容。

  1、在确定可供租售的房地产类型及数量时,应首先确定开发项目可以提供的房地产类型及数量,再根据市场条件,确定开发项目在整个租售期内每期(年、半年或季度,以下同)拟租售的房地产类型及数量。

  2、租售价格的确定应在市场调查与预测的基础上,结合房地产开发项目的具体情况,通过市场交易信息的分析与比较来完成。特别应注意已建成的、正在建设的以及潜在的竞争性房地产项目对拟开发项目租售价格的影响。

  3、确定收款方式时应考虑房地产交易的付款习惯和惯例。当分期付款时,应注意分期付款的期数与分期付款的比例。在制订租售计划时,应特别注意可租售面积比例的变化对租售收入的影响。

  (二)房地产开发项目租售收入的估算

  租售收入的估算是要计算出每期所能获得的房地产收入,主要包括土地转让收入、商品房销售收入、出租房租金收入、配套设施销售收入和开发企业自营收入等。

  1、房地产开发项目的出租、出售收入,一般为可租售的项目建筑面积的数量与单位租售价格的乘积。对于出租的情况,应注意空置期(项目竣工后暂未租出的时间)和空置率(未出租建筑面积占可出租总建筑面积的百分比)对各期租金收入的影响。同时还应考虑经营期未出租物业的转售收入。

  2、房地产开发项目的自营收入,是指房地产开发企业以开发完成后的房地产产品为其进行商业和服务业等经营活动的载体,通过综合性的自营方式得到的收入。在进行自营收入的估算时,应充分考虑目前已有的商业和服务业设施对拟开发项目建成后所产生的影响,以及未来商业和服务业设施对拟开发项目建成后所生产的影响,以及未来商业和服务业市场可能发生的变化对拟开发项目的影响。

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