发布时间： 2014-04-02 来源：百望
国家税务总局虽然连续多年将房地产、建安行业作为专项检查的行业范围，但有时候是作为指令性检查项目，有时候是作为指导性检查项目。在2010年，房地产、建安行业也被列入了指令性检查项目。
2010年、2014年建安行业专项检查对比：
项目
2014年（税总发〔2014〕31号）
2010年（国税发〔2010〕35号）
营业税
（一）收入方面
应全面检查各种应税收入的合理性、完整性和及时性。
1.是否按规定确认工程价款，隐匿收入或延迟申报纳税。
（1）合同明确规定付款日期，是否按合同规定的付款日期确认收入；
（2）合同未明确规定付款日期，或未与甲方（发包方）签订书面合同，在收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据后是否确认收入；
（3）预收工程款，是否按规定申报纳税。
2.是否将整体工程分解记账，没有将部分或全部的安装、装饰等其他工程收入并入该项工程总造价内核算
3.是否将甲方提供的材料价款等计入计税依据
以包工不包料方式承包工程，是否只将人工费、管理费等劳务收入作为营业税计税依据，未将甲方提供的材料、动力等价款计入计税依据，未申报纳税。
4.是否按规定结转工程价款以外的各项收入
（1）是否结转在工程价款以外收取的机械作业收入、材料转让收入、固定资产出租收入等各项收入、其他业务收入和营业外收入。或者虽按规定核算工程价款以外取得的各项收入，但未申报纳税。
（2）是否将临时设施费、劳保统筹、远征费、二次搬运费等收费项目确认为收入。
（3）超计划、超面积施工部分是否只确认成本，未确认收入。
（4）水暖、电照、给排水、宽带等施工项目的收入是否全额确认。
（1）检查应税营业额的合理性、完整性。一是有无直接坐支售楼收入不入账的情况。二是营业收入是否包括了各种价外费用，重点关注被查对象收取的各类手续费、管理费、奖励返还收入是否并入营业收入申报纳税；收取的水电开户费、管道设施费、城建配套费、代办证件费等是否并入营业收入申报纳税。三是是否存在低价销售的行为、有无价格明显偏低而无正当理由的情况，关联企业之间销售价格是否合理。四是动迁、拆迁补偿等售房行为是否按规定足额申报纳税。五是各种换购房地产、以房地产抵债、无偿赠与房地产、集资建房、委托建房、中途转让开发项目、提供土地或资金共同建造不动产、拆迁补偿（安置）等行为是否按规定足额纳税。六是以房换地、参建联建、合作建房过程中，是否按规定申报缴纳营业税。七是以投资名义转让土地使用权或不动产所有权，未与投资方共同承担风险，并且收取固定利润或按销售收入一定比例提成的行为是否按规定申报纳税。八是房地产企业大额往来、长期挂账的款项是否存在漏计销售问题。
营业税
（5）是否将材料差价款、抢工费、优质工程奖、提前竣工奖等价外收入直接通过“应付职工薪酬”、“盈余公积”、“利润分配”等账户进行核算，或者直接冲减费用。
（6）设备出租收入是否确认收入。
5.发包方以物偿债，承包方是否按规定确认工程价款
发包方向承包方提供实物或劳务抵偿工程价款等应付款项，承包方未按规定确认工程价款，隐匿应税收入。
6.是否将工程价款直接冲减工程成本或费用、抵偿债务或换取材料
7.是否将工程质量差和延误工期的罚款等是否直接冲减工程价款
8.非主营业务和其他应征营业税的行为是否计税，是否将非主营业务高税率的项目混作低税率项目申报纳税
9.是否以自建自用建筑物名义隐匿收入
（1）是否利用自建自用建筑物不征收营业税的政策，以自建自用建筑物名义向关联企业提供建筑劳务，未确认应税收入。
（2）出租、出售自建自用建筑物取得收入，是否未按照规定申报纳税。
10.是否隐瞒挂靠工程项目的工程价款收入
（二）其他方面
1.异地提供建筑业应税劳务是否按规定缴纳营业税
（1）是否按月就其本地和异地提供建筑业应税劳务取得的全部收入向其机构所在地主管税务机关进行纳税申报，并就其本地提供建筑业应税劳务取得的收入缴纳营业税。
（2）是否自应申报之月（含当月）起6个月内向机构所在地主管税务机关提供其异地建筑业应税劳务收入的完税凭证（若否，应就其异地提供建筑业应税劳务取得的收入向其机构所在地主管税务机关缴纳营业税）。
2.其他营业税涉税问题
九是纳税人自建住房销售给本单位职工，是否按照销售不动产照章申报纳税。十是各种房产出租收入（如开发商将未售出的房屋、商铺、车位等出租）是否按规定申报纳税；特别是“售房回租”业务，有无以房租费冲抵售房收入后再申报纳税。
（2）检查应税营业额的及时性。一是销售房产预收款（预收定金）是否及时申报纳税。二是按分期收款合同约定的时间应收取而未收到的销售款是否及时申报纳税。
（3）其他营业税涉税问题。
企业
所得税
应全面检查各种应税收入的真实性、完整性和税前扣除项目的真实性、合法性。
（一）收入方面（内容参考营业税）
企业是否按照从接受劳务方已收或应收的合同或协议价款确定劳务收入总额，根据纳税期末提供劳务收入总额乘以完工进度扣除以前纳税年度累计已确认提供劳务收入后的金额，确认为当期劳务收入。
（二）成本费用方面
1.是否混淆成本归属期，提前结转或多结转工程成本费用
（1）提前结转未完工工程成本。企业是否按照提供劳务估计总成本乘以完工进度扣除以前纳税期间累计已确认劳务成本后的金额，结转为当期劳务成本。
（2）将直接费用和间接费用提前转入工程成本。
（1）收入总额完整性的检查。一是检查被查企业的开发产品销售收入、提供劳务收入、转让财产收入、股息红利等权益性投资收益、利息收入、租金收入、特许权使用费收入、接受捐赠收入及其他收入是否并入收入总额。特别要关注其销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益是否并入收入总额；不征税收入、免税收入是否并入收入总额；代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由其开具发票的，是否并入收入总额；
（3）擅自缩短临时设施的摊销期，虚增临时设施摊销成本。
2.是否虚列材料成本，虚增工程成本
（1）虚列已耗用材料的单价、数量，虚增材料成本。
（2）将尚未耗用的材料列入成本。
（3）将不属于材料成本、不能税前扣除的其他费用列入材料成本。
（4）取得虚开发票或虚构购进材料业务，虚增材料成本。
（5）材料成本的贷方差异有无长期不调增利润。
（6）已竣工的工地剩余已领用材料有无办理退料手续冲减成本。
3.营业费用方面
（1）固定资产折旧的检查
①是否未按规定年限计提折旧、计提折旧时固定资产残值率低于税法规定的残值率；
②是否在营业费用中一次性列支达到固定资产标准的物品；
③达到无形资产标准的管理系统软件，是否在营业费用中一次性列支。
（2）租赁费摊销方面
①租赁固定资产，是否一次性列支租赁费，未在租赁期限内平均摊销费用。
②融资租赁时，租入固定资产的租赁期短于该项固定资产法定折旧年限，对每期支付的租赁费高于按税法规定的折旧年限计算的折旧额的，其超出部分不得作为本期成本、费用。是否列支设备租赁费高于按照税法规定计算的折旧额。
③有否将经营租赁时发生应由出租方承担的费用如车辆保险费、车船使用税等列入管理费用。
（3）计税工资方面
①是否虚列人工费用，虚增工程成本
是否虚列施工人员数量、虚列应付工资，虚增人工费用。
②工资支付是否合理。
如以发票报销的方式，为员工报销交通补贴、医疗费；以劳动保护费名义支付给职工人人有份的误餐费；以会议费、公杂费、宣传费名义列支部分职工奖励费；在劳动保险费中列支职工交通意外保险、员工子女保障保险等商业保险，未计入职工工资进行纳税调整。
（4）“三费”方面
①计提基数是否准确。企业发放的住房补贴，不得作为职工福利费、工会经费、职工教育经费的计提依据。
②是否重复列支职工福利费、职工教育经费和工会经费或者列支或提取的数额是否超过规定比例。
（5）业务宣传费和业务招待费的检查
一次性收款、分期收款、按揭销售、委托销售等各种形式的签约收入，包括签订房地产销售合同、房地产预售合同的签约收入，是否并入收入总额；《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发（2009〕31号）规定的视同销售货物行为，是否并入收入总额；未完工产品的计税毛利率及销售额的确定，是否符合国税发（2009〕31号的有关规定。二是检查其开发产品（包括完工产品、未完工产品）的销售收入、预售收入、视同销售收入、预租收入、代建工程和提供劳务的收入确认以及成本、费用、损失、税金等的扣除，是否符合国税发〔2009〕31号等有关规定。三是检查其有无故意压低售价转移收入的行为，有无将已实现的收入长期挂往来账或干脆置于账外而不确认收入的情况。四是确定应税收入与非应税收入的划分，检查其有无将应税收入作为非应税收入申报等情况。
（2）检查税前扣除项目的真实性、合法性。一是要重点检查构成房地产成本的各类费用的支付凭证是否合法、真实、有效，有无收受虚开、代开、伪造的假发票等不合法的发票入账支付费用，尤其是建安企业和个人所提供的安装工程成本是否真实；重点查看是否存在虚开办公费、虚开服务业发票、虚增人员工资、虚增广告支出、以有关联关系的销售公司或办事处的名义虚增经费、销售费用等虚增成本套取现金的情况。二是期间费用、计税成本的检查。检查其是否按国税发〔2009〕31号的有关规定，区分期间费用和归集开发产品计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本；是否如实按规定扣除当期发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税。三是要结合房地产行业的特点，针对会计处理与现行税法规定不一致的项目在纳税申报时是否予以调整，重点检查各项准备金、业务招待费、广告费、租赁费、工资及相关费用、财产损失、捐赠支出、改扩建及
将应计入业务宣传费和业务招待费项目的支出以会议费、差旅费、公杂费、办公用品等项目在管理费用中列支，在申报时，是否未按税法计算的限额进行纳税调整。
（6）是否未按权责发生制原则和配比原则扣除费用。
4.各项损失是否按规定报批，是否按规定在税前扣除
5.购置、建造固定资产、无形资产购置或开发期间发生的合理的借款费用是否不作为资本性支出，而直接计入财务费用；高于同类同期商业银行贷款利率支付的利息是否调整；向关联方借款利息调整是否正确。
6.与生产经营无关的其它费用支出是否税前扣除；逾期完工的违约金、赔偿金、逾期还贷的罚息是否挤占成本。
（三）发票方面
1.是否未按规定开具发票、开具假发票或虚开发票
（1）异地提供建筑业应税劳务的企业开具从其机构所在地主管税务机关领购的发票。
（2）向发包方开具假发票，以隐匿收入，少缴税款。
（3）虚增工程价款或虚构部分业务，向发包方提供虚开的发票，发包方据此虚增固定资产价值或虚增税前扣除额。
2.是否以不合法凭证列支各项成本、费用
（四）其他企业所得税涉税问题
1.工程完工后余料和残料的变价收入、销售废旧包装物收入是否入账。（是否按规定申报缴纳增值税）
2.从低税率地区分回的投资收益是否按规定补税；
装修工程支出、管理费等项目，以及支付的土地出让金是否按规定合理分摊成本。
（3）重点检查项目。一是检查应付未付、应收未收款项的处理情况，是否存在预售款长期挂“预收账款”、“其他应付款”等科目，不按照规定缴纳所得税问题；二是检查预提费用、应付账款等科目，对年末留有余额的预提费用和因债权人原因无法支付的应付账款应调整成本和收入；三是检查无形资产和长期待摊费用的摊销是否符合税法规定；四是检查企业与其关联企业之间的关联交易情况，是否利用关联关系承包或分包工程，如建筑、装饰、建材、绿化和物业等，通过加大建安成本造价、虚加工作量等非法手段减少或转移利润，或委托关联企业代理销售开发产品，支付高额佣金转移利润等；五是检查房地产项目中建造的各类营业性的“会所”是否按规定作为固定资产管理；六是检查企业按重估价计提折旧的固定资产，看其重估收益是否申报缴纳企业所得税等。
个人
所得税
（一）未通过“应付职工薪酬”科目发给职工的奖金、实物以及其他各种应税收入，是否足额、准确代扣代缴个人所得税。
（二）以发票报销方式或定额发放交通补贴、误餐补助、加班补助、通信补贴等，是否代扣代缴个人所得税。（交通补贴、通信补贴如果所在省制定了税前扣除标准的，在标准限额内的部分可免征个人所得税）。
（三）为职工购买的商业保险、补充养老保险、企业年金等是否按规定代扣代缴了个人所得税。
（四）是否以发票报销的方式套取现金，支付给个人奖金、回扣、提成等，未代扣代缴个人所得税。
（五）支付给无用工手续的临时工工资，是否代扣代缴个人所得税。
土地
增值税
①是否按规定申报预缴土地增值税，其会计处理是否正确。
②增值额的计算是否正确。
③对普通标准住宅的界定是否符合要求。
土地
使用税
重点核查房地产开发企业是否自土地出转让合同约定交付土地时间的次月（土地出转让合同未约定土地交付时间的，自合同签订时间的次月）起及时、足额缴纳了开发建设用地的城镇土地使用税。
契税
重点核查房地产开发企业竞得土地使用权后，是否及时缴纳了契税；是否严格按照《财政部
房产税
①房地产企业开发的商品房在出售前已使用或出租、出借的商品房是否按规定申报缴纳房产税。
②对自用房产是否缴纳房产税及土地使用税。
③外资房地产开发企业开发的商品房在出售前用于出租的，其会计核算是否正确，房产税的计税依据是否正确，是否足额申报缴纳房产税。
印花税
①各类应税凭证是否按规定粘贴印花税票或缴纳印花税。
②房地产企业房屋销售（预售）合同、建筑安装合同、银行借款合同等是否按规定缴纳印花税。
其他
税种
（一）附设的工厂、车间生产的水泥预制构件等建筑材料，用于本企业的建筑工程的，于移送时是否申报缴纳增值税。（如进行账务处理时将水泥预制构件等建筑材料的生产地点登记为施工现场；将生产水泥预制构件等建筑材料耗用的原材料、人工费用等成本费用分解计入工程施工成本。）
（二）（二）是否按实收资本和资本公积两项的合计，缴纳印花税。
（三）增加实收资本或资本公积，是否缴纳印花税。
（四）将工程转包、分包给其他纳税人，所签订的分包、转包合同，是否按照规定缴纳印花税。
（五）经营自用的房屋，是否按规定缴纳房产税；出租房屋的租金收入是否按规定缴纳房产税。
（六）对房产进行改造、扩建，增加的房产原值是否按规定缴纳房产税。
（七）同房屋不可分割的附属设施是否计入房产价值，按规定缴纳房产税。
（八）是否按规定将相应的土地价值计入房产原值据以征收房产税。
